最高已降7千/平，近期东莞这22个新盘房价或还得降

“深圳客”大潮退去，临深楼市就这样裸泳了。相较于惠州，叠加限购因素的东莞楼市日子显然更不好过，降价走量成了大多数房企自救的方式。

东莞官方报媒统计，新政后至今至少有16个楼盘下调备案价，最高达到7561元/平（别墅）、莞城住宅项目单价则下调超4000元。

楼校长还获悉，东莞政府对网签红线限制在1.75万/平，超过该价格只能排队轮候，每个月首周仅能集中一批备案。主动降价加上被动限价，东莞房价就酱紫降下来了。

不过，捆绑装修款、签约后找挂靠单位缴纳半年社保后再办手续等躲避限价及限购的招数，眼下却在东莞楼市大行其道。

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主动降价 躲避政策

“4.10”东莞楼市新政出台后，失去购房资格的深圳客逐渐退出市场，本地客源成为了开发商的争夺对象。

“过往深圳客太给力了，限购限售打压力度太大，中小型房企从去年10月份至今都快扛不住了。只能主动降价，申请备案价下调，看是否能吸引到本地客或者企业高管。”一位别墅开发商告诉楼校长。

但现实是，本地客户对高房价的承接能力非常有限。刚刚过去的5月，东莞楼市还是交出 7年以来最差的“红五月”成绩单。

5月份东莞新房网签2807套，成交面积31.48万平，环比大降44.47%、42.02%；销售均价为1.69万/平，环比略有上升。

“要出货，就要以价换量。”东莞市房地产业协会秘书长陈骏良接受媒体报道时说道。而据楼校长了解，以上表中调整备案价的清溪碧桂园为例，去年9月-12月，基本售价维持在2.3万/平，如今售价1.7万/平。

“备案价开发商都会把人工、材料、时间、银行利息等一并计算在内，虽然有所限制，但利润空间还是很高的，所以下调一些也没关系。”上述开发商说道。

根据官方媒体披露，从东莞市发展和改革局房价专栏的价格备案情况来看，4月11日-5月30日，东莞共有16个项目对未售单位价格进行了调整，包括中海红树山、格兰名筑、嘉宏锦城、卓越蔚蓝山、石竹山水园、御珑庭、清溪碧桂园、海德骏园、万科珠江东岸、星城玉珑湾、东江海岸花园、汇景香樟公馆、松湖碧桂园、玉兰居、富通旗峰公馆、罗马景苑逸景湾等项目。（具体调整幅度见上表）

一些尚未入市的全新楼盘的备案价，也远远低于市场预期，如麻涌金河湾水岸苑。金河湾水岸苑1、2、3、6幢首次备案，备案价仅为8200-9800元/平，而当前麻涌市场的住宅成交价格区间为13000-14000元/平。

除了备案价的调整，开发商在网签价上等也被“卡”得难受。

”2万以上就得排队网签，但业内共识是1.75万/平是红线。签约时间拖得太长，业主都快闹了。”据透露，长安碧桂园项目由于均价达3.2万，已经排了3-4个月了，“这种价格高的，只有每个月的第一周能排队签一批，然后就继续等下个月。”开发商吐槽道。

面对政策挤压下的低迷楼市，开发商也想尽办法。据一匿名开发商透露，目前东莞限购限价的方式有两种：一是双合同。与深圳惠州原先一样，捆绑一定价格装修款，将备案价特别是网签价拉低；(深圳惠州也曾偷偷执行过，如今被政府严令禁止。)

二是为深圳客制造购房机会。先签初步合同，为无资格客户提供社保挂靠单位，待其缴纳半年后，再走购房手续。有开发商直言，近期的成交大部分都是按照这种方式处理。

当然，也有更偏门的。“有些开发商脑子灵光，410新政当天晚上，一次性拿几百张银行卡刷定金，pos单上只有卡号没有具体姓名，后期房管局备案时买家在上面签字就可以了。”该开发商介绍道。

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未来市场

也有开发商认为，目前有部分楼盘也并未调整售价，只是用一两套特价房作为营销噱头。

“虽然整个东莞包括临深成交量大大下降，有个别出现调价，但大部分还是在坚持，看能否熬到政策松动。”

不过，从数据机构统计情况看，东莞6月份预计有近30个项目推新。其中还有多个品牌房企的纯新项目。年内首次推售高峰碰上年中大考之际，内外有效需求不足，市场持续低迷，开发商很有可能会坐不住，一波价格调整可能在所难免。

（近期已有6个楼盘开盘）

以下是楼校长拿到的近三周的成交简报，据东莞业内告知，原先城区一开盘售罄的现象已成历史，目前开盘当天去化多在3-5成。还将陆续入市的项目又能成交多少？一起拭目以待。

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